Fonte: FIMAA

A Milano (secondo semestre 2024) per le nuove abitazioni occorrono in media:

  • 6.549 euro al metro quadrato
  • 5.188 euro per gli appartamenti recenti
  • 4.102 euro per le abitazioni vecchie

Il centro storico è la zona più cara con 11.983 euro al metro quadrato.

Nel sud Milano l’appartamento vecchio si può trovare a 3.165 euro al metro quadrato.

 

L’ANDAMENTO DEI PREZZI

In due anni – dal secondo semestre 2022 – l’aumento di quotazioni per le nuove abitazioni è stato del 7%, del 6% per gli immobili recenti e del 7% per gli appartamenti più vecchi. Nel confronto fra i due semestri 2024 spiccano gli aumenti di quotazioni del 2% nel centro storico e nel sud Milano per il prodotto nuovo e sempre del 2% nell’est Milano per le abitazioni recenti (crescita dovuta alla valorizzazione con la Metropolitana 4).

 

COMPRAVENDITA E LOCAZIONI  MILANO NEGOZI, UFFICI, LAVORATORI

Crescita delle quotazioni a Milano città anche nel non residenziale a fronte, però, di un numero di compravendite, per negozi e laboratori, rimaste stabili.

Calo invece (- 8%) del numero di compravendite per gli uffici. Nel secondo semestre 2024 la crescita delle quotazioni per i negozi a Milano, sul primo semestre, è stata del 5% (valore medio 4.914 euro al metro quadrato), dell’1% per gli uffici (valore medio 3.050 euro al metro quadrato). Nel confronto sui due anni (secondo semestre 2022) la crescita delle quotazioni per i negozi è stata del 17% e del 3% per gli uffici.

Crescita del valore delle locazioni per gli uffici nel secondo semestre 2024: + 22% nella Cerchia dei Bastioni (140 euro /mq. canone annuo) e + 19% nella cerchia della circonvallazione 90-91 (95 euro/mq. canone annuo). Scenario più stabile per i negozi con canoni annui che vanno dai 450 euro/mq. in centro ai 63 euro/mq. in periferia.

 

AREA METROPOLITANA, RESIDENZIALE E COMMERICIALE

Nelle quotazioni delle compravendite (secondo semestre 2024 sul semestre precedente) crescita del 2% per gli appartamenti nuovi, dell’1% per quelli recenti e del 3% per le vecchie abitazioni. Il nuovo raggiunge la media di 2.347 euro/mq., il recente 1.594 euro/mq., il vecchio 1.089 euro/mq. L’incremento più alto delle quotazioni è stato in zona Sud Ovest per gli appartamenti nuovi (+4%) e per gli appartamenti recenti (+3%). In zona Ovest per gli appartamenti vecchi (+9%).

Compravendite in crescita del 14% per negozi e laboratori e del 16% per gli uffici (terzo trimestre 2024 su terzo trimestre 2023). Valori delle quotazioni stazionari: 1.340 euro/mq. per i negozi e 1.204 euro/mq. per gli uffici. Picco delle quotazioni per gli uffici (secondo semestre 2024 su primo semestre) con un incremento del 13% in zona Nord Est.

Locazioni residenziale. Il parametro di riferimento è un appartamento di 70 metri quadrati non arredato. Nel secondo semestre 2024 quotazioni in crescita soprattutto a Est (+13%). Valori massimi: 122 euro/mq. annui a Est, 104 euro/mq. annui a Sud.

 

LA SITUAZIONE DI MONZA

Nel capoluogo si rileva +1% per il nuovo, + 2% per il recente e + 3% per il vecchio nel secondo semestre 2024 in raffronto al primo semestre. Nel biennio (dal secondo semestre 2002) la crescita è stata del 12% per il nuovo e il recente e dell’11% per gli appartamenti vecchi. Valori medi quotazione (secondo semestre 2024): 3.463 euro/mq. per il nuovo; 2.144 euro/mq. per il prodotto recente; 1.577 euro/mq. per il vecchio.

 

Secondo FIMAA questi valori rendono “sempre più difficile, ad una classe media, la scelta della città di Milano per un acquisto o per una locazione immobiliare in tutti i settori e categorie. Questo fatto ha portato le persone a decidere di delocalizzare le proprie scelte nel mercato immobiliare. Se le province si doteranno sempre più di mezzi di collegamento efficienti con la metropoli il fenomeno è sicuramente destinato ad aumentare e consolidarsi. Iniziata come sentita necessità post Covid ha poi preso piede successivamente al forte incremento dei valori immobiliari del 2022 e delle locazioni il cui aumento di valori è tuttora in corso. Un’ulteriore riflessione che si è andata a rafforzare nel secondo semestre del 2024 è il calo di interesse per gli immobili da ristrutturare. L’incertezza sui costi e sui tempi di ristrutturazione, i tassi sfavorevoli a questa categoria e le perizie penalizzanti stanno frenando l’interesse degli acquirenti che pongono da qualche tempo maggiore attenzione alla classe energetica e alle migliori possibilità di accesso al credito. Da qui lo spostamento delle scelte di acquisto verso il prodotto nuovo. Fenomeno riscontrato sia a Milano che nell’Area metropolitana milanese, così come a Lodi e in particolare a Monza“.

 

ANALISI E PREVISIONI DI MERCATO SU COMPRAVENDITE E LOCAZIONI

Gli appartamenti più richiesti – La tipologia più richiesta sul mercato di Milano, Monza Brianza, Lodi è il trilocale, indicato dal 60% degli operatori immobiliari, seguita dal bilocale (33%). A Milano città il trilocale è al 59%, il bilocale al 37%. Solo nell’Area metropolitana di Milano prevale la richiesta di bilocali (55%). A Lodi città è paritaria la richiesta fra trilocali e quadrilocali (50%). A Monza città prevale nettamente la richiesta di trilocali (75%).

Finalità d’acquisto – La finalità d’acquisto di gran lunga prevalente è l’uso diretto personale (78%) mentre il 22% segnala come finalità l’investimento. A Milano città l’acquisto dell’immobile per investimento è più rilevante: 25%.

L’offerta sul mercato – Nelle abitazioni l’offerta sul mercato è per lo più stazionaria (rilevata dal 43% degli operatori immobiliari), anche se si rileva un aumento importante di immobili invenduti che accrescono l’offerta in portafoglio. Anche per uffici (55%), negozi (45%) e capannoni (46%) l’offerta è stazionaria.

I prezzi – Per le abitazioni i prezzi sono stabili o in aumento (43% in entrambi i casi); per lo più stabili i prezzi per uffici (46%), negozi (43%) e capannoni (45%). Nei negozi (37%) si registra la maggior percentuale d’indicazioni di prezzi in diminuzione.

Gli sconti – Nelle abitazioni lo sconto medio applicato è fra il 5 e il 10% così come per uffici, negozi, capannoni (per quest’ultima tipologia lo sconto medio applicato arriva anche al 15%).

Modalità d’acquisto – Il mutuo (46%) è la modalità più frequente di finanziamento per l’acquisto dell’immobile seguito dalla vendita di una vecchia casa (33%) e dai risparmi (21%).

Occorrono più appuntamenti per vendere – Aumenta il numero di appuntamenti necessari agli intermediari immobiliari per poter vendere: nelle abitazioni lo rileva il 52% degli operatori, negli uffici il 48%, nei negozi il 46%. In particolare a Milano città, l’aumento degli appuntamenti necessari per vendere le abitazioni è rilevato dal 67% degli operatori.

Tempi di vendita – Per lo più stazionari per le abitazioni (secondo il 30% degli agenti immobiliari), in aumento per uffici (57%) negozi (56%), capannoni (44%).

Strumenti più efficaci per avvicinare i clienti – Si conferma il sito/web lo strumento più usato sia per generare vendite (78%) o contatti (73%). Seguono, a grande distanza, i social (9%) per generare contatti e i classici cartelli (9%) per favorire le vendite.

Compravendite: le previsioni

Numero di scambi – Per il 2025 nel suo complesso la previsione degli operatori è prevalentemente di un dato stazionario (40% abitazioni; 45% uffici; 43% negozi; 40% capannoni).

Andamento dei prezzi – L’indicazione degli agenti immobiliari per il 2025 è di stabilità nei prezzi di vendita: abitazioni (47%); uffici (46%); negozi (45%); capannoni (39%). Stazionarietà soprattutto a Milano e Monza città per uffici, negozi e capannoni e a Lodi (città e provincia) e Monza Brianza per le abitazioni.

Gli sconti – Soprattutto per abitazioni (55%), uffici (46%) e negozi (43%) gli operatori indicano stabilità negli sconti medi applicati.

 

Locazioni

La domanda di affitti… – Aumenta la domanda di affitti per le abitazioni: lo indica il 74% degli operatori immobiliari. Non accade lo stesso per uffici, negozi e capannoni dove prevale la stazionarietà.

…e l’offerta – Gli immobili destinati a locazione per uso abitativo diminuiscono (38%). Resta stazionaria l’offerta per uffici (49%), negozi (43%) e capannoni (46%).

Il numero di locazioni – Stazionario per gli operatori il numero delle locazioni residenziali (45%) uffici (48%), negozi (49%), capannoni (41%).

Canoni di locazione – I canoni di locazione per le abitazioni sono in aumento: tendenza rilevata dal 65% degli operatori. Stazionari per le altre tipologie (uffici 46%; negozi 49%; capannoni 47%).

Gli immobili residenziali più richiesti in affitto – Il quadrilocale (100%) e il trilocale (89%) per l’uso diretto personale. Monolocale (83%) e bilocale (58%) come investimento.

Tipologia di locazione per l’immobile a reddito – Come tipo di contratto prevale quello a canone libero (64%).

Locazioni: le previsioni

Numero di scambi – Il 43% degli operatori indica stazionarietà del numero di affitti per abitazioni, per il 42% si registra, invece, un aumento. Dati prevalentemente stazionari per le altre tipologie: uffici (49%); negozi (54%); capannoni (47%).

Andamento dei canoni di locazione – Per le abitazioni i valori dei canoni d’affitto dovrebbero crescere secondo il 47% degli operatori. Aumento indicato, in particolare, per l’Area metropolitana di Milano (65%). Per gli uffici in particolare (50%), ma anche per negozi (49%) e capannoni (44%) i valori resteranno invece stabili.