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La conversione in legge del Decreto Salva Casa elimina il requisito della doppia conformità (urbanistica ed edilizia) per eventuali difformità non gravi e introduce una revisione dei requisiti di abitabilità.

 

LA PROCEDURA E I COSTI PER LA SANATORIA EDILIZIA

I privati e le P.A. possono presentare al Comune, senz’alcuna scadenza, la domanda di permesso di costruire o Scia in sanatoria, assistiti da un tecnico abilitato che deve attestare la conformità degli interventi alle norme urbanistiche vigenti al momento della domanda e alle norme edilizie vigenti al momento della realizzazione.

Il Comune può condizionare il rilascio della sanatoria alla realizzazione di opere sole se necessarie per assicurare l’osservanza della normativa in materia di sicurezza. Eliminato il riferimento ai requisiti di igiene, salubrità, efficienza energetica degli edifici e degli impianti e il superamento della barriere architettoniche.

Il Comune deve pronunciarsi entro:

– 45 giorni per il permesso di costruire in sanatoria;

– 30 giorni per la Scia in sanatoria;

– 180 giorni per la richiesta del permesso di costruire o della Scia in sanatoria relativi a interventi sugli immobili sottoposti a vincolo.

Decorsi questi termini, scatta il silenzio assenso.

Per ottenere il permesso di costruire in sanatoria, i privati dovranno pagare una sanzione pari al doppio del contributo di costruzione mentre per la Scia in sanatoria la sanzione equivarrà al doppio dell’aumento del valore venale dell’immobile, tra 1.032 euro e 10.328 euro (nel testo originario del DL la sanzione era pari al doppio dell’aumento del valore venale dell’immobile conseguente alla realizzazione degli interventi, cioè una cifra compresa tra 1.032 euro e 30.987 euro). Alle Pubbliche Amministrazioni non è richiesto alcun pagamento.

Fissata anche la possibilità di regolarizzare le varianti di progetto, eseguite in corso d’opera e mai denunciate, degli interventi realizzati prima dell’entrata in vigore della legge 28 gennaio 1977 n. 10 ed entro il 24 maggio 2024.
L’epoca della realizzazione delle varianti, se non esistono altri mezzi di prova, può essere certificata dal tecnico incaricato, sotto la sua specifica responsabilità.

 

COME OTTENERE LO STATO LEGITTIMO DELL’IMMOBILE

Dal 30 maggio 2024, per ottenere lo stato legittimo dell’immobile è sufficiente rifarsi alternativamente al titolo abilitativo che ha previsto la costruzione (o la regolarizzazione in sanatoria) dell’immobile oppure a quello che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio.

Quest’ultimo titolo abilitativo deve essere stato rilasciato dopo un procedimento di verifica sull’esistenza del titolo abilitativo che ha autorizzato la realizzazione o la sanatoria dell’immobile e dei titoli abilitativi successivi, relativi agli interventi parziali.

Per la dimostrazione dello stato legittimo dell’immobile non si dovrà tenere conto delle eventuali difformità presenti sulle parti comuni dell’edificio.

Analogamente, le difformità presenti nelle singole unità immobiliari non avranno alcun impatto sullo stato legittimo dell’intero edificio.

Il progettista responsabile dell’intervento potrà asseverare la conformità del suo elaborato alle norme. Pertanto:

  • saranno dichiarati abitabili i locali con un’altezza minima inferiore ai 2,70 metri oggi previsti dalla legge. Si potrà arrivare fino al limite massimo di 2,40 metri.
  • i monolocali potranno scendere sotto la quota attuale (28 metri quadrati), fermandosi a 20 metri quadri
  • i bilocali potranno passare dagli attuali 38 metri quadri a 28 metri quadri.

Previsto l’ampliamento il perimetro della sanatoria, prevista finora per le sole difformità parziali; viene ampliata anche alle variazioni essenziali che possono includere gli aumenti di cubatura non autorizzati.

La sanatoria riguarderà anche gli interventi soggetti a vincoli nel caso in cui, prima dell’entrata in vigore del nuovo Codice dei Beni Culturale del 2006, fossero privi di preventivo accertamento della compatibilità paesaggistica seppure autorizzati dal Comune.

Diventano sanabili anche le varianti anti 1977.

 

TOLLERANZE COSTRUTTIVE ED ESECUTIVE

Saranno considerati regolari gli interventi, realizzati entro il 24 maggio 2024, che rispettano i seguenti scostamenti (tolleranze costruttive) rispetto alle misure assentite:

– 2% per le unità immobiliari con superficie utile superiore ai 500 mq;

– 3% per le unità immobiliari con superficie utile tra i 300 e i 500 mq;

– 4% per le unità immobiliari con superficie utile tra i 100 e i 300 mq;

– 5% per le unità immobiliari con superficie utile inferiore ai 100 mq;

– 6% per le unità immobiliari con superficie utile inferiore ai 60 mq.

Per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024, saranno considerate tolleranze esecutive:

– il minore dimensionamento dell’edificio;

– la mancata realizzazione di elementi architettonici non strutturali;

– le irregolarità geometriche e modifiche alle finiture degli edifici di minima entità, irregolarità esecutive di muri esterni ed interni e difforme ubicazione delle aperture interne;

– la difforme esecuzione di opere rientranti nella nozione di manutenzione ordinaria;

– gli errori progettuali corretti in cantiere e errori materiali di rappresentazione progettuale delle opere.

Per consentire ai cittadini di risparmiare su sanzioni e opere, si restringe – nel testo approvato –  la possibilità per i comuni di condizionare la regolarizzazione degli interventi coordinati con la SCIA della sanatoria. Le amministrazioni comunali potranno imporre solo interventi legati alla sicurezza e la rimozione delle opere totalmente difformi e non sanabili. È stato quindi eliminato ogni riferimento a «igiene, salubrità, efficienza energetica degli edifici e degli impianti negli stessi installati» e al superamento delle barriere architettoniche.

Viene anche superata la doppia conformità per le difformità sostanziali, estendendo il regime semplificato anche alle variazioni essenziali. Una procedura che, in caso di difformità lievi, può essere applicata anche agli immobili con vincoli storici, artistici e ambientali. Tra queste:

  • Il mutamento della destinazione d’uso che implichi variazione degli standards;
  • l’aumento consistente della cubatura o della superficie;
  • le modifiche sostanziali di parametri urbanistico-edilizi del progetto approvato o della localizzazione dell’edificio sull’area di pertinenza;
  • il mutamento delle caratteristiche dell’intervento edilizio assentito; la violazione delle norme vigenti in materia di edilizia antisismica.

Con l’obiettivo di rendere più semplice e uniforme la sanatoria degli interventi edilizi, viene infine introdotta una nuova norma che regolarizza gli interventi eseguiti in parziale difformità rispetto al titolo prima dell’introduzione del permesso di costruire.

Il recupero dei sottotetti è ammesso anche senza rispetto delle distanze minime tra edifici e confini, nel rispetto dei limiti vigenti all’epoca della realizzazione dell’edificio e la sua altezza, e purché non siano apportate modifiche all’area del sottotetto delimitata dalle pareti perimetrali.

 

 

TENDE DA SOLE, PERGOLE E VEPA IN EDILIZIA LIBERA

Saranno considerati interventi di edilizia libera le opere di protezione dal sole e dagli agenti atmosferici la cui struttura principale sia costituita da tende, tende da sole, tende da esterno, tende a pergola, anche bioclimatiche, con telo retrattile, anche impermeabile, o con elementi di protezione solare mobili o regolabili, addossate o annesse agli immobili, anche se dotate di strutture fisse necessarie al sostegno e all’estensione delle tende. Tali opere non devono creare uno spazio stabilmente chiuso.

Rientrano nel regime di edilizia libera anche le Vepa installate su logge rientranti all’interno dell’edificio o di porticati, a condizione che i porticati non siano gravati da diritti di uso pubblico e non siano collocati nei fronti esterni dell’edificio prospicenti le aree pubbliche.