Immobili, sfatiamo alcuni miti

Mito n. 1 Ho la scheda catastale aggiornata quindi la mia unità è regolare

Nulla di più falso, il fatto di avere la planimetria catastale aggiornata e che rispecchia lo stato di fatto dell’appartamento/ufficio/laboratorio/magazzino/capannone non significa che l’immobile sia in regola con i regolamenti urbanistici, edilizi e sanitari vigenti. Infatti il “catasto” non è per legge probatorio in quanto è affidata ai comuni tutta la normativa di cui sopra per cui l’unico titolo abilitativo probatorio è un titolo abilitativo comunale (licenza edilizia, concessione edilizia, autorizzazione edilizia, condono edilizio etc.). Il catasto ovvero l’ufficio del territorio presso l’agenzia delle entrate è semplicemente incaricato di censire gli immobili esistenti ai soli fini fiscali. L’unico caso in cui una scheda catastale ha valore probatorio del fatto che l’immobile sia stato regolarmente realizzato è per le unità immobiliari edificate antecedentemente il 1942 e che non abbiano, da quella data mai subito variazioni (lo stato di fatto attuale deve corrispondere alla planimetria catastale presentata ante 1942).

Mito n. 2 Nella e della mia unità immobiliare posso fare quello che voglio

Altro falso mito, ogni opera edilizia che necessiti l’abbattimento anche solo di un tavolato divisorio interno è soggetto a presentazione di progetto in Comune a firma di tecnico abilitato. Anche l’uso dell’unità immobiliare non è di libero arbitrio ma segue una normativa specifica ed in alcuni casi necessita di speciali autorizzazioni da parte dell’ A.S.L.

Mito n.3 Se divido l’unità con pareti in cartongesso non devo chiedere permessi in quanto sono pareti mobili

Non è vero. Qualunque divisione interna o modifica che preveda la realizzazione di tramezzi a tutta altezza necessita di presentazione di progetto in quanto vengono a modificarsi i rapporti di areoilluminazione. Inoltre, una parete a tutta altezza anche se di cartongesso o di quelle in metallo e vetro da ufficio sono stabilmente fissate per cui non possono considerarsi pareti mobili.

Mito n.4 Posso sempre chiedere il condono edilizio in caso di irregolarità

Falso. Il condono edilizio non esiste più da 10 anni. Si possono sanare solo alcuni tipi di irregolarità purché le opere abusive siano conformi a tutta la normativa vigente.

È meglio se chiedo una consulenza a qualcuno competente se devo acquistare/vendere o anche solo affittare un immobile?

Sì, ne vale sicuramente la pena per non trovarsi, in seguito, con problematiche anche importanti, come ad esempio aver acquistato un immobile per la propria attività e poi non poterlo usare perché non conforme a qualche regolamento.

Anche in edilizia prevenire è meglio che curare!

copyright Fabrizio Prina Perito Edile – e-mail: studiotecnicoprina@gmail.com